창고

*2021-05-11 글

세상에는 다양한 부동산이 존재한다. 오피스나 아파트처럼 길을 걸어다니면 흔히 보이는 건물부터 호텔, 물류센터, 쇼핑몰, 병원, 심지어는 데이터센터까지 부동산의 한 종류라고 볼 수 있다. 작년은 주거용이나 데이터센터용 부동산 외에는 별로 반갑지 않은 한해였다. 사람들은 집에 있을것을 권고 받았으며 오피스, 쇼핑몰, 호텔 등 '전통적인' 부동산 리츠는 수요감소로 인해 큰 타격을 입었다.

개인용 창고 위주의 부동산 포트폴리오를 운용, 인수, 개발하는 Public Storage (NYSE: PSA) 는 예외적으로 팬데믹으로 인한 악영향을 거의 받지 않았다.

자료: Public Storage

팬데믹이 부동산 섹터 전반적으로 악영향을 주었음에도 불구하고 개인용 창고 임대서비스를 운영하는 Public Storage 가 움츠러들지 않을 수 있던 이유는 해당 시장이 전체적으로 성장하고 있고, Public Storage 는 그중에서도 높은 경쟁력을 자랑하기 때문이다.

지난 10년간 개인용 창고수요는 다른 타입의 부동산보다 지속적으로 높은 수요를 자랑했는데 그 이유는 다음과 같을것으로 추정되고 있다:

1. 도시화로 인한 주거공간 감소가 짐을 합리적으로 보관할 수 있는 개인용 창고수요를 높임

2. 베이비부머들이 은퇴하면서 더 작은집으로 이사가고, 따라서 개인용 창고수요가 증가

3. 도심 핵심지의 상업용 부동산 가격이 천정부지로 오르면서 기업들이 짐을 창고에 따로 보관

자료: 2020 Annual Report, Public Storage

작년 한해동안 매출은 전년대비 2% 증가한 29.15억 달러, 한화로는 약 3조 2500억원에 달했다. 물론 이전만큼 가파른 성장속도는 아니지만, 주어진 상황을 고려해 본다면 괜찮은 성과라고 판단할 수 있을것이다.

자료: 2020 Annual Report, Public Storage

NOI (순영업이익) 는 2019년보다 소폭 높았지만 주식 지분율 희석이 있었다는점을 감안하면 소폭 후퇴했다. 회사는 4월에 워싱턴 D.C, 버지니아, 메릴랜드에 개인용 창고 포트폴리오를 갖고 있는 ezStorage 인수를 발표했으며 인수합병, 부동산 개발을 통한 개인용 창고면적을 꾸준히 넓혀가고 있다.

필자는 리츠를 살 때 한국의 리츠보다는 미국의 리츠를 추천하는 경향이 강한데, 미국리츠들은 부동산 및 개발 전문가들이 액티브하게 자산을 관리하기 때문이다. 한국의 리츠는 주로 오피스 건물, 쇼핑몰, 임대주택 등 이미 개발이 완료된 부동산을 증권화 시켜 판매하는 경향이 강한데 (사실 아직까지는 모든 리츠가 이렇다) 미국에서 거래되는 리츠 대부분은 경영진이 개발업도 겸하는 경우가 대부분이다. 개발이익도 같이 얻을 수 있기 때문에 부동산 상승기에 더욱 매력적이라고 생각한다.

REITs (리츠): Real Estate Investment Trusts 의 약자로 부동산신탁회사를 뜻한다. 부동산을 증권화 시켜 지분을 쪼개 사고팔기 쉽게 만들고, 주식시장에 상장시켜 누구나 거래할 수 있다.

Active Management (액티브 자산관리): 전문가가 중간에 끼어 자산을 상황에 유동적으로 사고팔아 장기수익률을 높이는 투자전략을 의미한다.

증권(證券)화: 재산상의 권리·의무에 관한 사항을 기재한 문권. 유가 증권과 증거 증권이 있음.

자료: 2020 Annual Report, Public Storage

이 회사의 강점은 디지털 기술의 적극적인 사용이라고 생각한다. Public Storage 에서 온라인으로 창고공간을 렌트하는 이용하는 사용자수는 전체의 50%에 해당하며, 경쟁자들대비 1.5~2배 가까이 높다.

 작년 12월에는 모바일앱을 출시 했는데 사용자들은 앱을 사용해 체크인 및 결제를 한번에 해결할 수 있다. 이러한 기술들의 개발 및 사용은 노동력이 요구되는 작업들을 줄이고, 궁극적으로 비용감소 및 고객경험 개선에 도움이 된다.

성장하고 있는 개인용 창고 부동산 포트폴리오를 운용하는 기업답게 올 초 대비 주가는 28% 상승했다. 비록 '부동산'임에도 불구하고 성장주가 될 수 있다는것이다. 또 1분기에 오른 주가를 정당화할 만큼의 호실적을 발표하기도 했다:

1. 매출: 전년동기 대비 6.7% 증가

2. 면적당 임대료: 전년동기 대비 4.6% 증가

3. 임차율: 95.6%로 전년동기 대비 2.8% 확대

부동산에 있어서 가장 중요한것은 '이익'의 근원이 되는 임대료인데 면적당 임대료는 올라가는 동시에 임차율이 높아졌다. 그만큼 개인용 창고에 대한 수요가 자연적으로 증가하고 있다는 말이다.

올초대비 28%나 오른 주가와 현재 주가 기준으로 2.8%의 배당률은 가치 측면에서 아쉬운 생각을 하게 하지만, 부동산 포트폴리오를 좋아하는 투자자에게 이러한 '성장주'는 매력적으로 다가갈 것이다.